白山购物

购物中心二三四线城市战略进入

【导语】:公司公告了吉林省内扩张以及超市南下海南省等8个系列项目,包括丰满欧亚城市商业综合体、珲春欧亚购物中心项目、辽源东丰县购物中心项目、“坤茂大厦”暨松原欧亚购物中心、通化欧亚购物中心续建项目、集安市东城商厦地下一层商业用房项目、白山欧亚购物中心项目、万宁欧亚超市等项目,外延扩张实现大迈步。

  1、系列项目特点:自有+购物中心+二三四线城市战略进入

  公告的 8 个系列项目,5 个是购物中心项目,2 个超市项目,1 个购物中心续建项目。购物中心项目均为自有形式,除“坤茂大厦”项目是物业切割,即1-7层为公司自有自营,7 层以上由合作方‘新宇房地产’自营外,其他项目均为公司100%自有自营。购物中心按占地面积算将增加自有面积约 56.09 万㎡,8个项目共增自有面积 58.95 万㎡,前期投资规模已达 8.95 亿元,购物中心土地购置平均成本约为1027元/㎡,其中珲春、东丰、白山市江源区项目更是控制在200-300元/㎡间。较低的土地购买成本有利于缩短新项目的培育期,延续公司在省内的发展优势及垄断地位,也一定程度降低了项目集中开展随之而来的短期财务费用压力。

  购物中心下沉三四线城市绿色低碳拉动经济,契合政府的新型城镇化战略除丰满项目、珲春项目位于县级市外,其他3个购物中心项目均处地级市,标志着公司省内向三四线城市下沉的大迈步,契合了十八大报告提出的走中国新型城镇化道路的战略。

  我们认为零售行业购物中心业态在契合城镇化发展中起积极作用,购物中心模式的高度集约化与各类产品良好互动共荣性,成为商圈发展的催化剂,对城市中心具有强化作用,让公司、政府、投资客、物业使用人均皆大欢喜。就地方政府来看,引进成功的城市综合体成为繁华的标志物业形态,对完善城市功能、丰富城市生活、形象提升上,都起了重要的拉动作用。此外,项目的各种商业配套建设也为当地政府带来大量税收,并增加就业,即拉动当地经济,也能减少环境污染,绿色、低碳。因此在百货、购物中心下沉过程中,将更大程度受到当地政府的欢迎及扶持。政策的倾斜带来较低的成本和优势开发地块,投入产出比相对较高,帮助项目加快实现盈利。

  3、明年短期财务费用将存压力,14年项目回笼将缓解

  项目均为自建物业,前期投入费用大,但比租赁稳定,此外购物中心项目均带有住宅项目,地产销售的收入确认将带来滚动开发现金流,一定程度减缓资金压力。

  我们预计13 年的财务费用压力将有一定的增加。今年3 月公司发了4.7 亿7 年期公司债,利率7%。公司同时公告将新增银行授信额度2.4亿,加上之前(截止2012-4-10 共有银行授信32 亿,已使用10 亿元授信,尚有21.72 亿授信未用),共有超过25 亿授信额度,发展资金无忧。

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